היטל השבחה בפינוי בינוי – מסגרת חוקית ודגשים מעשיים

במהלך השנים האחרונות, ובעיקר לנוכח מצוקת הדיור והצורך בטיפול במבנים מיושנים, תוכניות פינוי בינוי הפכו לכלי משמעותי בהתחדשות עירונית בישראל. עם זאת, לצד ההזדמנויות הכלכליות שמהלך כזה מגלם עבור בעלי נכסים, קיים גם היבט כלכלי נוסף שפעמים רבות מפתיע את בעלי הדירות – והוא החבות בהיטל השבחה. לא פעם, פנו אלי לקוחות עם סימני שאלה רבים סביב השלב שבו פתאום נדרש מהם תשלום משמעותי לעירייה, מבלי שתיארו לעצמם כי התוכנית שמביאה להם דירה חדשה עשויה גם לעלות ביוקר מבחינה מיסויית.

מה מקנה לעירייה את הסמכות לגבות היטל השבחה

את הבסיס החוקי להיטל השבחה ניתן למצוא בסעיף 196 לחוק התכנון והבנייה. בהתאם לסעיף זה, כאשר ערכו של מקרקעין עולה כתוצאה מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג, בעלי הזכויות חבים בתשלום היטל בגובה של עד 50% מהשבחת הנכס. הסמכות לקביעת שיעור ההיטל היא בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והסכום נבחן באופן פרטני בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה.

אחת הסוגיות שאני רואה לא פעם בהליכי פינוי בינוי, היא התחושה של בעלי הדירות כי "פשוט קיבלו דירה חדשה", מבלי שקיבלו כסף ביד בפועל. אך מבחינת החוק, ערכו של הנכס השתנה – ומכאן גם קמה החובה לשאת בהיטל השבחה.

כיצד מחושב היטל ההשבחה

החישוב מבוצע לפי ההפרש בין שווי הנכס לפני אישור התוכנית לשוויו לאחר מכן. מדובר בהליך שמבוצע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, ולעיתים גם נדרש שמאי נגד מטעם הבעלים. ההשוואה מבוססת על שומה שמאית, כאשר ישנה חשיבות רבה להגדרת המצב ה"קודם" וה"חדש", לרבות זכויות הבנייה שלא נוצלו, מגבלות תכנוניות קודמות וטיב הזכויות החדשות שניתנו.

בפרויקטים של פינוי בינוי, התוספת המשמעותית בזכויות הבנייה – למשל, במקום בניין ישן עם 16 דירות, בניין חדש עם 32 יחידות – משקפת התעשרות מהותית לפי גישת הרשות המקומית, גם אם בפועל מדובר במימוש זכויות שמפונות ליזם ולא נעשות על ידי הבעלים עצמם.

מתי מתגבשת החבות בהיטל

הרעיון המרכזי הוא שהתשלום אינו נגבה ברגע האישור עצמו, אלא בעת מימוש. מימוש יכול להתבצע במספר דרכים: מכירה של הזכויות במקרקעין, בקשת היתר בנייה לפי תוכנית משביחה או קבלת שימוש חורג. בתחומים של התחדשות עירונית, מימוש קלאסי הוא כאשר הבעלים מתקשרים עם יזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, ומוסרים לידיו את זכויותיהם, בתמורה לדירה חדשה וגם לתוספות – דבר הנחשב מבחינה משפטית כמימוש הזכויות.

מניסיוני, פעמים רבות הדיירים כלל אינם מודעים לכך שמעמד החתימה על הסכם הפינוי-בינוי ייחשב מבחינת החוק כ"מימוש", ולכן עלול להצמיח דרישה לתשלום ההיטל באותו שלב, גם אם טרם החלה הבנייה.

אפשרויות למזעור תשלום ההיטל

אחת ההמלצות שאני נותן באופן תדיר היא לבחון את האפשרות להגיש שומה נגדית. מדובר בזכות הנתונה לבעל הנכס בתוך 45 ימים מקבלת הדרישה, במסגרתה ניתן לערער על גובה ההיטל שנקבע. לעיתים, שומי הוועדה נערכים על סמך הנחות כלליות, ולכן חשוב שמומחה יהא מעורב בהליך ההשוואה בין המצב הקודם לחדש.

בנוסף, קיימים מצבים בהם ניתן לבקש הקלה או פטור מהיטל. לדוגמה, כאשר הזכויות החדשות עדיין אינן ממומשות בפועל, או כאשר מדובר בהשבחות שמקורן בהחלטות של ועדות התכנון הארציות. לעיתים, במיוחד במיזמים מורכבים, ניתן להגיע להסדרה מסוימת בין היזם לוועדה שאינה מחייבת את הדייר לשאת בעלויות ההיטל.

• הגשת שומה נגדית תוך 45 ימים – למניעת קיבוע סכום ההיטל
• בדיקה אם קיימת חפיפה בין זכויות קודמות לזכויות החדשות
• בחינת אפשרות פטור מתשלום כאשר לא בוצע "מימוש" אמיתי
• העברת החבות להיטל במסגרת ההסכמים עם היזם – בסיוע עורך דין

חלוקת נטל ההיטל בין בעלי הדין והיזם

רבים שואלים מי בסופו של דבר אמור לשלם את ההיטל. בפועל, החוק קובע כי החבות היא של הבעלים – זאת אומרת הדיירים עצמם. אולם, במסגרת ההסכם עם היזם ניתן לקבוע כי ההיטל ישולם כולו או חלקו על ידי היזם. מרבית ההסכמים שנערכים כיום כוללים סעיף ברור, שלפיו היזם נושא בכל המסים, ההיטלים והחיובים שנובעים מהתוכנית.

עם זאת, על אף הקביעה החוזית, הוועדה המקומית תדרוש את ההיטל מהבעלים. אם היזם לא ישלם, בעלי הדירות עלולים להיתקל בדרישה חוזרת – ולכן חשוב להבטיח כי קיימת ערבויות או מנגנון אכיפה ברור למקרה שכזה. בשיחתי עם קולגות בתחום, חוזרת שוב ושוב ההמלצה שלא להסתמך על הבטחות בעל פה, אלא לנסח מנגנון מובהק לעמידה בהתחייבויות הכספיות של היזם.

שינויים רגולטוריים והשפעתם על גובה ההיטל

בשנים האחרונות חלו שינויים שונים ביחס לרגולציה של תוכניות התחדשות עירונית. המגמה היא לתמרץ את המיזמים, אבל במקביל לשמור על ההכנסות של הרשויות המקומיות מהיטל השבחה, שמשמש, בין היתר, גם לפיתוח תשתיות עירוניות. כמו כן, הדיונים סביב רפורמות כלליות בתכנון – למשל במסגרת חוק ההסדרים – משפיעים גם הם על כללי ההשבחה והפטור.

כפי שהוצע בעבר, קיימת מחשבה להחיל מדיניות מדורגת של היטל, בהתאם לאופי האזור, כך שמתחמים בפריפריה ייהנו מפטורים או קיזוזים נרחבים. אולם נכון להיום, כל עוד לא קיימת רגולציה רוחבית חדשה, ההוראות הבסיסיות שבחוק נותרו בעינן.

מסקנות והיבטים פרקטיים

היטל השבחה בפינוי בינוי הוא חלק מהמשוואה הכלכלית שכל בעל דירה צריך לקחת בחשבון. בכל שלבי התכנון והמו"מ, יש מקום לערב עורך דין שמכיר היטב את התחום, על מנת לבחון את ההערכות השמאיות, להבין האם קמה החבות על הנכס, וכיצד ניתן לצמצמה או להעבירה לאחר, כגון היזם.

על אף שמדובר בתחום מורכב, ניתן – באמצעות ליווי מקצועי נכון – לפעול בצעדים מוקדמים שייחשבו לאחר מכן לחיוניים ביותר. הבנה מעמיקה של עקרונות ההיטל, התזמון שלו, וסוגיות השמאות, היא כלי חשוב בהבטחת זכויות בעלי הדירות בתוך מערך ההתחדשות העירונית כולו.