זכויות בנייה תל אביב לפי תוכניות ותמריצים מקומיים

עבודתי מול בעלי נכסים, יזמים ועורכי דין בתחום הנדל"ן מלמדת אותי פעם אחר פעם עד כמה המושג "זכויות בנייה" נתפס כמורכב, ובצדק. הכללים משתנים בין אזורים שונים בעיר, תלויות בשיוך תכנוני, ולעיתים גם בהחלטות היסטוריות יש משקל לא קטן. תל אביב, בשל צפיפותה הייחודית וההתפתחות האינטנסיבית שלה, מהווה מקרה בולט בו הבנה מדויקת של זכויות הבנייה נחוצה לכל מי שפועל בשוק הנדל"ן המקומי.

המסגרת הקובעת את זכויות הבנייה

הבסיס לכל זכויות בנייה הוא תוכנית המתאר החלה על המגרש. בעיר תל אביב פועלות מגוון תוכניות – עירוניות, מחוזיות ולעיתים גם ארציות – שמכתיבות את היקף ואופי הבנייה. למשל, אחת התוכניות המרכזיות כיום היא תוכנית הרובעים (תא/5000), המחלקת את העיר לרובעים ומגדירה עבור כל אחד מהם עקרונות תכנוניים ברורים.

תוכנית המתאר מגדירה נתונים קריטיים כמו מספר הקומות המותר, אחוזי בנייה, קווי בניין, ייעוד הקרקע (מגורים, מסחר, תעסוקה וכו'). גם זכויות "עודפות" או תמריצים על רקע שימור מבנה, בנייה ירוקה, או פרויקטים של התחדשות עירונית – ניתנים במסגרת התוכנית או בהחלטות הוועדה המקומית.

כיצד נקבעות אחוזי הבנייה בפועל

אחת השאלות השכיחות היא כיצד קובעים בפועל כמה ניתן לבנות על מגרש מסוים. אחוזי הבנייה הם היחס בין שטח הרצפות של הבנייה המותרת לבין שטח המגרש. לדוגמה, אם מותר לבנות 180% בנייה על מגרש של 500 מ"ר – ניתן לבנות בו שטח עיקרי של 900 מ"ר.

אחוזי הבנייה בתל אביב משתנים משמעותית ממקום למקום: באזורים ותיקים במרכז העיר, למשל, תיתכן מגבלה על תוספת זכויות, מתוך רצון לשמר את האופי העירוני. לעומת זאת, אזורי פיתוח בצפון מזרח העיר או בדרום העיר מציעים פעמים רבות אחוזי בנייה נדיבים יותר, בין השאר כחלק מתוכניות פינוי-בינוי או התחדשות עירונית.

תוספות זכויות – מתי וכיצד

מלבד הזכויות הבסיסיות שעל פי תוכנית המתאר, קיימות דרכים להרחיב את זכויות הבנייה. לאורך השנים נתקלתי במקרים רבים שבהם היה ניתן להוסיף זכויות בזכות אחד מהמסלולים הבאים:

• תמ”א 38 (כיום דרך תמ”א 38/1 או מכוחה באמצעות תוכניות מקומיות אחרות/חוק ההתחדשות העירונית)
• פרויקטים של פינוי-בינוי המאושרים על ידי הרשות הארצית להתחדשות עירונית
• שילוב של שימושים – למשל, הוספת קומת מסחר או משרדים כאשר התוכנית מאפשרת זאת
• מבנים לשימור, שבהם תיתכן "תמריץ בנייה" במגרש חלופי

בכל מקרה כזה, יש צורך באישור הוועדה המקומית ולעיתים אף הוועדה המחוזית, ומומלץ לבדוק את ההיתכנות מול הגורמים המקצועיים כבר בשלב תכנון ראשוני של המיזם.

השפעת תקנות והנחיות מקומיות

מעבר לחוקי התכנון הארציים, לתל אביב הנחיות ייחודיות של הוועדה המקומית – לדוגמה, הוראות תכנון עפ”י אזור (רובע או שכונה), מסמכי מדיניות והנחיות אדריכליות. מסמכים אלו עשויים להשפיע על חישוב שטחי שירות, הקלות בגובה או בקווים, ואף קביעת גמרים חיצוניים ומרפסות.

כך למשל, בתקנון שנלווה לתוכנית תא/5000 יש סעיפים מפורטים לגבי אפשרות סגירת מרפסות, הקמת חדרי יציאה לגג, חדרי אשפה ועוד. לעיתים קרובות הדבר מוביל לכך שבמגרשים סמוכים יחולו הוראות תכנוניות שונות, בשל שיוכם לרובעים או מסמכי מדיניות אחרים.

רישום הזכויות והתכנון בפועל

גם כאשר יש זכויות בנייה על הנייר, לעיתים מעט מאוד מהן נוצלו בפועל. הבנה של זכויות הבנייה ה"בלתי מנוצלות" היא מפתח בעריכת עסקאות – בין אם מדובר ברכישת דירה בבניין ישן, ובין אם ברכישת מגרש לצורך מיזם יזמי.

בדיקה ביחידת מידע תכנוני בוועדה המקומית, עיון בתיק הבניין, והשוואה לתכנון המאושר מסייעים להבין היכן עוד ניתן לבנות. חשוב גם לבדוק האם קיימות חריגות בנייה קיימות, ומה השפעתן על האפשרות לנצל מידית זכויות בנייה נוספות.

שיקולי מיסוי ורישום

לזכויות בנייה יש משמעות ישירה על מיסוי במכירה – מס שבח, וכן לעיתים גם היטל השבחה. לדוגמה, בעל קרקע שמנצל תוכנית חדשה שמאפשרת לו לבנות יותר על מגרשו, צפוי להיתקל בדרישה מהעירייה לתשלום היטל השבחה בגין עליית ערך הקרקע.

לעיתים קרובות גם זכויות שטרם נוצלו נרשמות או מתועדות כחלק בלתי נפרד מהנכס, ונתון זה יכול להשפיע על שווי הנכס לצרכים משפטיים, בנקאיים ועוד. לכן, כל שינוי תכנוני, או ניצול של זכויות בתיק בניין, ראוי שייבחן גם מההיבטים המסים והקנייניים שלו.

דוגמה היפותטית לקבלת תמונה מלאה

ניקח לדוגמה בעל נכס בשכונת פלורנטין שמחזיק בבניין בעל שלוש קומות. לפי התוכנית החלה במקום, מותר לבנות עד חמש קומות בפועל. נוסף על כך, התוכנית מקנה תוספת זכויות לפי מגורים בשכונות התחדשות עירונית. לאחר בדיקה בתיק הבניין והיוועצות עם מהנדס, מתברר שהבנייה הקיימת היא רק 60% מהזכויות האפשריות. כעת, במקרה של עסקה עם יזם – יש מקום להעריך לא רק את שווי הבניין הקיים, אלא גם את פוטנציאל הבנייה הלא ממומש, מה שישפיע גם על התמורה וגם על הפן המיסוי.

התנהלות מול הוועדה המקומית

בהרבה מקרים, השגת היתר בנייה חדש או מימוש זכויות קיימות תלויים לא רק בהבנה של התוכנית התכנונית, אלא גם בהתנהלות נכונה מול הגורמים בעירייה. הכנת בקשות מסודרות, שיתוף פעולה עם יועצים מקצועיים והיכרות עם מדיניות הוועדה המקומית – כולם משתלבים יחד להצלחת התהליך.

בפועל, פנייה מושכלת כבר בתחילת הדרך, תוך אפיון ראשוני של הפוטנציאל התכנוני של הנכס – עשויה לחסוך זמן, ומעל הכול – להפחית סיכונים כלכליים מיותרים בכניסה לפרויקט נדל"ן.