שליש דירה פטור ממס רכישה – תנאים והיבטים משפטיים

אחת השאלות השכיחות שאני נתקל בהן בעבודתי בתחום המקרקעין נוגעת לרכישת חלק מדירה – ובעיקר האם וכיצד זה משפיע על החבות במס רכישה. אנשים שנמצאים בהליכי גירושין, בירושה, או שוקלים לרכוש חלק קטן מדירה עבור ילדיהם, מופתעים לגלות שלפעמים, רכישת שליש מדירה יכולה לזכות אותם בשיעור מס מופחת – ולעיתים בפועל אף בפטור מס רכישה. הכל כמובן תלוי בנסיבות, בשימוש בדירה ובהיסטוריית הרכישות של הרוכש. הסוגיה הזו מצריכה בחינה מדוקדקת, והיא מדגימה היטב עד כמה חשוב להכיר את הכללים המיוחדים של דיני המיסוי במקרקעין בישראל.

המשמעות של רכישת חלק מדירה

כאשר אדם רוכש חלק מדירה – לדוגמה, שליש או רבע – הוא נחשב מבחינת רישום כבעלים חלקיים במקרקעין, בהתאם לחלקו היחסי. אך לצרכי מס, זה לא תמיד אומר שהוא נחשב כבעל "דירת מגורים" במובן החוקי. הרשות המסכמת בודקת את מהות ההחזקה, את הקשר בין הדירה לרוכש, ואת מטרת השימוש. כלומר, לא די בעצם החזקה בזכויות בדירה כדי לקבוע חיוב מלא במס רכישה כמו על דירה שלמה.

מתי מדובר בדירת מגורים נוספת

ההבחנה המשמעותית שמס רכישה עושה היא בין "דירת מגורים יחידה" לבין "דירת מגורים נוספת". רוכש שמחזיק כבר בדירה וניגש לרכוש דירה נוספת, צפוי לשלם מס רכישה גבוה יותר. אך אם הרכישה היא של חלק קטן – עד שליש – החוק מכיר בכך שאין המדובר בהכרח ברכישת דירה שנייה במלוא מובן המילה. החוק מכיר בכך שיש מצבים שבהם רכישת חלק מהדירה אינה משקפת נכס להשקעה או דירה שנייה, אלא פעולה תומכת – למשל, תמיכה בבן משפחה או הסדר פנימי בין יורשים.

מגבלות ותנאים לקבלת פטור

החוק אינו מעניק פטור גורף אוטומטי. אמנם רכישה של עד שליש זכות בדירה עשויה שלא לסווג את הנכס כ"דירת מגורים נוספת", אך חשוב להבין שלרשות יש שיקול דעת והיא בוחנת את התמונה הכוללת. לצורך זה נבדקים נתונים כמו מי מתגורר בדירה, האם מדובר ברכישה של מקרקעין בשווי מבודל, ומה טיב הזיקה של הצדדים. כשמדובר בירושה או ברכישה בין בני משפחה מדרגה ראשונה – לרוב ההכרה בצורך פרקטי תגבר. אך רכישה כחלק משותפות עם גורמים חיצוניים, או לשם רווח השקעה, עלולה להיחשב כדירת מגורים נוספת ולחייב במס מלא.

רכישה לצרכים משפחתיים והשלכותיה

בדוגמאות רבות אני מבחין שרכישה של שליש מדירה מתבצעת בין הורים לילדים – למשל, הורה שמסייע לבנו לרכוש דירה ונרשם כבעל שליש מהדירה לצרכים בנקאיים או משפטיים. במצבים כאלה, המסלול של שליש דירה עשוי לאפשר תכנון מס אפקטיבי, שכן אם ההורה מחזיק כבר בדירה אחת משלו, רכישת שליש בלבד לא בהכרח תשלול את ההנחה במס. עם זאת, יש לוודא שהרוכש אינו מקבל שליטה בפועל על הנכס, שזהו באמת חלק קטן שמבוסס על צורך אמיתי, ולא ניסיון להתחמק ממס.

הבדל בין רכישת חלק בדירה לבין שיתוף מלא

לעיתים קיים בלבול בין שותפות ממשית ברכישת דירה לבין רכישת חלק זעיר בלבד. שותפות ממשית, במסגרתה שני אנשים רוכשים דירה ומשתמשים בה למעשה, תיחשב דרך כלל כרכישה מלאה של דירת מגורים, וכך יחולו עליה שיעורי מס רגילים. לעומת זאת, כאשר אדם רוכש שליש מהדירה בלבד, אך אינו גר בה ואינו מקבל ממנה תועלת באופן מלא – במקרה כזה, הוא עשוי לבדוק זכאות להטבה אם יעמוד בתנאי החוק.

חוק מיסוי מקרקעין והנחיות רשות המסים

רכישת חלק מדירה כפופה להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג–1963. סעיפי החוק הרלוונטיים והפרשנויות של רשות המסים מאפשרים הלכה למעשה להעניק פטור או הקלה ברכישת חלק קטן מדירה, אם לא מדובר בדירה שמינהל המסים יראה בה "דירת מגורים נוספת". תנאים כמו גודל ההחזקה (שליש לכל היותר), שימוש בדירה, ואופי הרכישה – כולם נבחנים בזהירות. לא אחת רשות המסים מבקשת מידע נוסף או אף מבצעת פנייה יזומה לרוכש להבהרת הנתונים.

שיקולים חשובים בעת הרכישה

• בדיקת זכויות הרכישה והאם אכן מדובר בשליש בלבד ולא מעבר לכך.
• בחינה של רצף הרכישות הקודמות של הרוכש – האם יש בבעלותו דירות נוספות.
• הבנת משמעות הרישום בטאבו – האם הרישום תואם את המציאות הכלכלית.
• בדיקה מי גר בדירה ומה השימוש הנעשה בה בפועל.
• קבלת חוות דעת לפני הרכישה מתוך מטרה להבין את השלכות המס המלאות.

המשמעות בפרקטיקה – מקרה היפותטי

נניח שאדם בשם דוד מחזיק בדירת מגורים קטנה בבת ים אותה רכש לפני מספר שנים, וכעת הוא מסייע לבתו לרכוש דירה בתל אביב. הבת מבקשת משכנתה, והבנק דורש כי דוד יירשם כבעל שליש מהנכס לביטחון. דוד תוהה אם רכישת השליש תהפוך אותו לבעלים של דירה שנייה, שעליה יחול מס רכישה גבוה. במצב כזה, אם יוכח כי מדובר ברכישה למען בתו בלבד, ללא זכות שימוש או תועלת כלשהי מצידו בדירה, וכי החלק שיירשם על שמו אינו מגיע לשליש מהדירה בפועל – ייתכן ויוכל ליהנות מפטור ממס רכישה באותה עסקה.

דגשים לעתיד

ראוי לעקוב אחר עדכונים רגולטוריים ופרשנויות פסיקתיות, שכן תחום מיסוי מקרקעין עובר שינויים לאורך שנים. נכון להיום, שליש דירה נתפש כסף גבול – אך ייתכן ובמקרים מסוימים, אפילו רבע דירה יצדיק התייחסות דומה, אם הנסיבות יצדיקו זאת. כמו כן, כל שינוי במדיניות רשות המסים, לרבות הקלות או החמרות עתידיות, עלול להשפיע על האפשרות לקבל את ההקלה.