העברת זכויות בטאבו אגב גירושין – שלבים משפטיים ודגשים מרכזיים

כאשר בני זוג מחליטים לפרק את הקשר הזוגי ביניהם, יש לכך השלכות רבות – רגשיות, משפחתיות וגם משפטיות. אחד הנושאים הבולטים שמחייב התמודדות זהירה ומסודרת הוא הסדרת הבעלות על נכסי מקרקעין שהיו בבעלות משותפת של הצדדים. אנשים נוטים לחשוב שהחתימה על הסכם גירושין מסיימת את התהליך, אך בפועל, להסכם עצמו יש משמעות רק אם מיושמות הפעולות הנדרשות בפועל, ובראשן – העברת הזכויות בטאבו.

תהליך משפטי עם תוקף דו-שלבי

בפועל, לא די בכך שבני הזוג יסכימו ביניהם על מי יישאר הבעלים של הנכס – למשל, הדירה המשותפת – כדי שהרישום המשפטי ישתנה. יש כאן תהליך דו-שלבי: הסכם המגובש ביניהם בנוגע לחלוקת הרכוש, ולאחר מכן ביצוע הפעולה המשפטית בלשכת רישום המקרקעין. חשוב להדגיש – רק לאחר שינוי הרישום בטאבו ניתן לומר שההעברה הושלמה והנכס נרשם בבעלותו של אחד הצדדים בלבד. מניסיוני, לא מעטים המקרים בהם שנים לאחר הגירושין, התברר לבני הזוג שהרישום בטאבו לא עודכן כראוי, ולעיתים זו מזמינה בעיות כשבאים למכור את הדירה או לקחת משכנתא עליה.

הסכם גירושין – התחלה של הסדרת הזכויות

השלב הראשון בתהליך הוא הסכם הגירושין עצמו. כשאני מלווה לקוחות בהליך כזה, אני שם דגש גבוה מאוד על ניסוח מדויק של סעיף ההעברה. למשל, יש להתייחס מפורשות לזהות הנכס, לאופן ההעברה (ללא תמורה, תמורת איזון משאבים וכו'), ולעיתים אף לציון מועדים או תנאים מוקדמים להעברה. נוסח לא אחיד או עמום עלול להביא לכך שלשכת רישום המקרקעין תסרב לרשום את ההעברה – ולכן יש להיעזר באיש מקצוע בהכנת ההסכם.

אישור הסכם הגירושין – תנאי הכרחי

לאחר החתימה, ההסכם חייב להיות מאושר על ידי בית משפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני, אחרת לא ניתן לפעול על פיו. האישור מקנה תוקף של פסק דין להסכם, וזה קריטי כאשר מדובר בהעברת זכויות במקרקעין, שכן לפי חוק המקרקעין – עסקה שלא נרשמה אינה משפיעה על צד שלישי, וללא אישור שיפוטי – אין גם תחולה משפטית מלאה כלפי רשם המקרקעין.

הטפסים, המסמכים וההליך מול לשכת רישום המקרקעין

השלב הבא הוא הטיפול הפורמלי בטאבו, והוא כולל הכנת טפסים וצרופות מסוימות. יש להגיש טופס בקשה חתום, בצירוף כלל המסמכים הרלוונטיים – עותק מאושר של ההסכם הגירושין, תעודות זהות של הצדדים, תעודת גירושין (או פסק דין), ולעיתים גם מסמכים נוספים לפי הדרישה הספציפית של לשכת הרישום הרלוונטית.

במקרים רבים, איחור במסירה או חוסר באחד מהמסמכים עלול להביא לכך שתוגש דרישה להשלמות, דבר שיכול לעכב את כל תהליך ההעברה. הטיפול צריך להיות מדויק, מאורגן ומוגש בלשכה המוסמכת לפי מיקום הנכס.

פטור ממס – חשוב להבין את ההיבט הכלכלי

בישראל, העברת זכויות במקרקעין כרוכה לרוב בתשלומי מיסים משמעותיים – מס רכישה מהצד הרוכש, ומס שבח מהצד המעביר. אולם בחלוקת רכוש בין בני זוג שמתגרשים, החוק מעניק פטור משתיים אלה, ובלבד שההעברה נעשית במסגרת הסכם גירושין שאושר כדין. לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, העברה אגב גירושין אינה נחשבת עסקה חייבת במס, אלא אם מדובר בנכס שהועבר לצד שלישי או בניגוד לתנאים הקבועים.

מניסיוני, ישנה חשיבות רבה לפנייה מוקדמת לרשות המסים על מנת לוודא שההעברה מוכרת כפטורה לפי התנאים, וכדי לקבל את האישורים הנדרשים לרישום בטאבו – אישור מס רכוש ואישור מס שבח. ללא אישורים אלה, הליך הרישום לא יושלם.

שאלות נפוצות ותקלות שכיחות

• מה קורה אם קיימת משכנתא על הדירה? – יש לקבל את אישור הבנק להעברת הזכויות, ולעיתים אף לערוך הסדרים כספיים חדשים להסרת אחריותו של בן הזוג היוצא.
• האם ניתן להעביר זכויות גם כשאחד מהצדדים מתנגד? – לא. ההעברה חייבת להיות מוסכמת ולזכות באישור שיפוטי. במקרים של סכסוך – יש לפנות לבית המשפט להסדרת איזון המשאבים.
• נפרדנו, אבל לא התגרשנו – האם אפשר להעביר את הזכויות? – במקרה כזה, ככל שלא ניתן פסק דין לגירושין, ייתכן שהפטור ממיסים לא יחול. כל מקרה נבחן לגופו, ויש לפעול בזהירות רבה.

נסיבות מיוחדות – כשיש רישום משותף עם צד שלישי

במקרים מסוימים, הדירה רשומה לא רק על שמם של שני בני הזוג, אלא גם על שם הורים, קרובי משפחה או צד שלישי כלשהו (למשל, במקרה של השקעה משותפת או ירושה). במצב כזה, ההסכם בין בני הזוג אינו בהכרח מחייב את בעלי הזכויות האחרים, ולכן יש לוודא מראש אם ניתן כלל לבצע את ההעברה כמתוכנן. ייתכן שיהיה צורך באישור או שיתוף פעולה מצדם של צדדים נוספים כדי להשלים את ההליך בטאבו.

מה קורה כששוכחים לרשום?

הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, ולא נרשם בטאבו – אינו מספק הגנה שלמה על בעל הזכויות. לדוגמה, אם בן הזוג שלא נותר עם הדירה נפטר, פושט רגל או נתפס בהליכי הוצאה לפועל – הנכס נותר רשום על שמו, והדבר עלול ליצור בעיות משפטיות משמעותיות אף שנים לאחר מכן. לכן, כדאי להשלים את תהליך העברת הבעלות במהרה עם סילוק המכשולים האפשריים, כדי להבטיח יציבות וביטחון בזכויות.

כיצד עורכי דין תורמים להצלחת התהליך

כמי שמלווה מזה תקופה ארוכה זוגות מתגרשים, ברור לי שהשלב של העברת הזכויות בטאבו הוא לרוב לא בראש סדר העדיפויות של לקוחות – במיוחד ברגעים הרגשיים והמשפחתיים הקשים של הפרידה. עם זאת, דווקא בשלב הזה חשובה במיוחד עבודה מסודרת, כדי למנוע בעיות עתידיות. עורכי דין שמתמקדים בתחום דיני המשפחה והמקרקעין יכולים לא רק לנסח באופן מדויק את ההסכם והבקשה לרישום, אלא גם לטפל באישורים הנדרשים מול רשויות המס, לבצע בדיקות מקדמיות, ולהבטיח שהזכויות נרשמות בזמן ועל פי דין.

מסקנה

העברת זכויות בטאבו אגב גירושין היא רכיב קריטי בהשלמת פרידת רכוש נכונה בין בני זוג. מדובר בתהליך משפטי מובנה, המחייב תשומת לב לפרטים, דיוק במסמכים, ותיאום עם הרשויות השונות – מס רכוש, לשכת המקרקעין ולעיתים גם גופים פיננסיים. זיהוי נכון של שלבי התהליך, והבנה של התנאים שבלעדיהם הרישום לא יושלם, מסייעים להבטיח שמי שבפועל נותר עם הנכס יהיה גם מי שיהיה רשום כבעליו לפי החוק. זהו השלב שמעניק ודאות וסיום ברור לתהליך מורכב, עם השלכות לטווח הארוך.