בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים במדיניות המס על רכישת נכסי נדל"ן למגורים. אחת הסוגיות המרכזיות שעלו לדיון היא סוגיית מס הרכישה על דירה שלישית ומעלה, אשר מטרתה להרתיע משקיעים מלרכוש דירות נוספות ובכך להשפיע על מחירי הדירות בשוק. מערכת המס בישראל נועדה לאזן בין הרצון למנוע ריכוז יתר של נכסים בידיים פרטיות לבין הצורך לתת מענה למצוקת הדיור עבור אלו המחפשים לרכוש דירה ראשונה למגורים.
מהו מס רכישה על דירה שלישית?
מס רכישה על דירה שלישית הוא תשלום חובה הנדרש בעת רכישת דירה נוספת מעבר לשתי דירות בבעלות רוכש הנכס. שיעור המס מחושב באחוזים משווי הדירה, בהתאם למדרגות המס שנקבעו בתקנות. מטרת המס היא לצמצם רכישת דירות להשקעה ולווסת את שוק הנדל"ן. המס חל על יחידים המחזיקים יותר משתי דירות למגורים.
החישוב הכללי של מס רכישה על דירה נוספת
מס הרכישה בישראל נקבע בהתאם למדרגות מס אשר משתנות מעת לעת על פי החלטות המדינה. כאשר מדובר בדירה שלישית ומעלה, שיעור המס גבוה בהשוואה למס הרכישה על דירה ראשונה או שנייה. חישוב המס מתבצע על בסיס שווי הנכס, והמדרגות נועדו ליצור חומרה הדרגתית בהתאם לגובה העסקה.
למשל, אם שווי הנכס הנרכש גבוה, אחוז המס יעלה בהתאם, כך שהגבלות המס הופכות למשמעותיות יותר ככל שההשקעה גדלה. יש לציין כי חישוב המס אינו זהה בין סוגי נכסים שונים ובין מצבים שונים של הבעלות הקיימת אצל הרוכש.
השפעת המס על שוק הדיור
החלת מס רכישה מוגבר על דירות שלישיות ומעלה מהווה כלי שבאמצעותו המדינה מנסה להגביל את פעילותם של משקיעי נדל"ן וליצור איזון בין היצע וביקוש. הרציונל שעומד מאחורי המס הוא כי כאשר משקיעים רוכשים דירות להשקעה, הם למעשה תורמים לעליית מחירי הדירות ומותירים פחות אפשרויות לרוכשי דירה ראשונה.
עם זאת, ישנם מקרים בהם הגבלות אלו אינן משיגות את יעדן במלואן. משקיעים רבים מוצאים פתרונות עקיפים כדי להימנע מתשלומי מס גבוהים, כגון רישום הנכס על שם קרובי משפחה או השקעה בצורות אחרות של נדל”ן שאינו כפוף לאותן מגבלות.
פטורים והקלות אפשריות
למרות המס המוגדל, קיימות נסיבות בהן ניתן לקבל פטורים או הקלות על תשלום מס הרכישה. לדוגמה, אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה או בעסקת רכישה הנעשית בין בני משפחה קרובים, ייתכן שהרוכש יהיה זכאי להקלות מסוימות. כמו כן, במקרים מסוימים של מכירת דירה בתוך פרק זמן מוגדר לאחר רכישת נכס נוסף, ניתן להפחית או לבטל לחלוטין את המס שנדרש לשלם בגין הדירה השלישית.
ההקלות נועדו להבטיח שמס הרכישה הגבוה לא יפגע במקרים שבהם הרוכש אינו משקיע שמטרתו להגדיל את פורטפוליו הנדל"ן שלו, אלא אדם המצוי במצב מיוחד אשר מצריך החזקת מספר נכסים בו-זמנית.
כיצד ניתן להיערך לתשלום המס?
לפני ביצוע רכישת דירה נוספת, מומלץ לבדוק היטב את חישובי המס ולבחון האם יש אפשרות לבצע מכירה של נכס קודם כדי להקטין את שיעור המס המוטל על העסקה החדשה. כמו כן, ניתן להסתייע במומחי מס ויועצי נדל"ן שיכולים לספק חישובים מדויקים ולהבהיר את המשמעות הכספית של הרכישה.
בנוסף, יש לבחון היטב את ההתפתחויות הרגולטוריות בתחום, שכן שיעורי מס הרכישה והמדרגות עשויים להשתנות על פי מדיניות הממשלה והחלטות הרשות המחוקקת.
סיכום
מס הרכישה על דירה שלישית נועד לצמצם את תופעת רכישת הדירות להשקעה ולסייע בהפחתת מחירי הדיור באמצעות הגדלת ההיצע בשוק הדירות למגורים. עם זאת, ייתכנו השלכות בלתי צפויות, כמו מציאת פתרונות עוקפי מס על ידי משקיעים או פגיעה במקרים שאינם עומדים בקריטריונים הרגילים אך נפגעים מהחוק.
לפיכך, לפני רכישה של דירה נוספת, חשוב להבין את חוקי המס ולבחון אפשרויות שונות שיאפשרו התנהלות נכונה במסגרת החוק הקיים.
