תמ"א 38 ("תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה") היא אחת התכניות החשובות והמשפיעות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. התכנית, שהוצגה לראשונה בשנת 2005, יצרה מסגרת רגולטורית המאפשרת חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980, בימים שבהם התקינה לרעידות אדמה לא הייתה קיימת או הייתה פחות מחמירה. תמ"א 38 מאפשרת ביצוע של שני מסלולים עיקריים: חיזוק ותוספת, או הריסה ובנייה מחדש. במאמר זה נעמיק בהיבטים הקשורים למסלול חיזוק ותוספת.
מהי תמ"א 38 חיזוק ותוספת?
תמ"א 38 חיזוק ותוספת היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. במסלול זה, מחזקים את יסודות המבנה ומוסיפים לו שטחי בנייה כמו דירות חדשות, מרפסות או ממ"דים. המטרה היא לשפר את עמידות המבנה ולספק תמריץ כלכלי לבעליו וליזמים באמצעות זכויות בנייה נוספות.
מה כולל מסלול החיזוק ותוספת?
במסלול זה, המבנה המקורי נותר על כנו, ועבודות הבנייה מתמקדות בחיזוק יסודותיו כנגד רעידות אדמה. נוסף על כך, הדיירים והיזמים מקבלים אפשרות להוסיף בנייה חדשה בדמות יחידות דיור, חדרי ממ"ד, מרפסות ושדרוג חזיתות המבנה. המטרה כאן היא ליצור תמריץ כלכלי ליזמים על ידי הגדלת זכויות הבנייה, ועבור הדיירים – שיפור הביטחון האישי ואיכות החיים.
במקרים רבים, עבודות אלו כוללות גם שיפוץ ושדרוג של השטחים המשותפים בבניין, כגון לובי חדש, התקנת מעלית ושיפור תשתיות קיימות. כך, מעבר לעצם החיזוק, המבנים שעוברים את התהליך הופכים למודרניים ונעימים יותר למגורים, מה שמעלה את ערך הנכסים.
מהי הפרוצדורה החוקית?
לצורך יציאה לפרויקט במסלול חיזוק ותוספת, נדרש שיתופי פעולה מצד הדיירים, הרשויות המקומיות והיזם. מבחינה חוקית, הפרויקט מחייב אישור של 66% מבעלי הזכויות במבנה. אחוז זה נקבע כדי לאזן בין החשש מפני התנגדויות בלתי סבירות לבין הצורך לשמור על זכויות המיעוט.
לאחר השגת הסכמת הדיירים, היזם מגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חשוב להבין כי ההתנהלות מול רשויות התכנון דורשת מיומנות וידע מקצועי, שכן יש לעמוד בדרישות ומגבלות הנובעות מאופי השטח, זכויות הבנייה ונושאים סביבתיים.
יתרונות וחסרונות של מסלול זה
בפן החיובי, מסלול החיזוק ותוספת מאפשר שמירה על מבנה קיים וחסכון בזמן ובעלויות בהשוואה למסלול הריסה ובנייה מחדש. המסלול מתאים במיוחד לבניינים שבהם יש אילוצים טכניים או קהילתיים שלא מאפשרים הריסה.
- פחות מורכב מהבחינה ההנדסית, כיוון שלא נדרשת פינוי מוחלט של המבנה והשטח.
- דיירים רבים נשארים בדירתם במהלך העבודות, מה שמונע צורך בהשכרת דיור חלופי.
- משתמש בזכויות בנייה קיימות מבלי לשנות את קווי המתאר העירוניים באופן קיצוני.
עם זאת, ישנם חסרונות שיש לקחת בחשבון. לדוגמה, לעתים יש קושי טכני לשלב את תוספות הבנייה עם מבנים ישנים. כמו כן, התהליך עלול לגרום למטרדי רעש וקשיים עבור הדיירים הנותרים בבניין במהלך העבודות. בנוסף, במקרים מסוימים, היזמים נתקלים בקושי לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט, מה שעלול להוביל לעיכובים או לביטול.
דוגמאות מעשיות
תארו לעצמכם בניין ישן בתל אביב, שנבנה בשנת 1970 וללא מיגון ראוי נגד רעידות אדמה. יזם מציע לדיירים לבצע פרויקט במסלול חיזוק ותוספת. הדיירים מקבלים בתמורה ממ"ד לכל דירה, מרפסת חדשה ולובי מחודש. היזם, מצדו, מוסיף שלוש קומות חדשות עם דירות שמוצעות לשוק החופשי. בתרחיש זה, כל הצדדים נהנים: המבנה הופך להרבה יותר בטוח ומודרני, ערך הדירות עולה, והיזם מממש רווח.
דוגמה נוספת יכולה להיות במקום שבו המבנה כלל לא מתאים להריסה ובנייה מחדש בשל מגבלות תכנון. כך לדוגמה, עיריית חיפה קובעת לעיתים תקנות מגבילות באזורים מסוימים מבחינת גובה הבנייה, מה שמחייב התאמה של הפרויקט למתווה הקיים באמצעות מסלול החיזוק והתוספת.
התפתחויות ושינויים עדכניים
בשנת 2022 נקבע כי תמ"א 38 תגיע לסיומה בשנת 2023, ובמקומה תיכנס מערכת חדשה של תכניות מקומיות שינתנו בידי הרשויות. עם זאת, הפרויקטים הקיימים יימשכו בהתאם לכללי התמ"א וההיתרים שכבר ניתנו. המעבר לתכניות מותאמות אישית נועד לתת מענה טוב יותר לאתגרים המקומיים, אך ייתכן כי תהיה לכך השפעה על זמינות הפרויקטים העתידיים ועל כדאיותם הכלכלית.
בראייה קדימה, יזמים ודיירים המעוניינים בתהליכי חיזוק מבנים יהיו חייבים לפעול במהירות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מיומנים בכדי לוודא שתכניתם עומדת במסגרת החוקית והזמנית הנוכחית.
