מס רכישה בהעברה ללא תמורה בין אחים לפי חוק מיסוי מקרקעין

בעסקאות מקרקעין בין קרובי משפחה יש חשיבות רבה להבנת המשמעות הכלכלית והמשפטית של כל פעולה. כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה – מתנה – בין אחים, השאלה הראשונה שעולה היא האם יש חיוב במס רכישה, ואם כן, באיזו מידה. מקרים כאלו רבים בתחום המקרקעין, ובניסיון שצברתי לאורך השנים ליוויתי לא מעט לקוחות שביקשו להסדיר העברות מתוך כוונות משפחתיות טהורות, אך גילו שמול רשות המסים הסיטואציה עשויה להיות מורכבת יותר.

המסגרת המשפטית: חוק מיסוי מקרקעין

נקודת המוצא לכל עסקה במקרקעין היא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963. על פי חוק זה, כל העברת זכויות במקרקעין – בין אם היא בתמורה ובין אם לא – נחשבת לעסקה החייבת במס. עם זאת, החוק כולל מספר פטורים והקלות, בעיקר כאשר מדובר בעסקאות בין קרובי משפחה. סעיף 62 לחוק עוסק בהגדרת "קרוב" לצורך פטור ממס רכישה בעסקאות מתנה. בניגוד למקובל לחשוב, אחים אינם נחשבים קרובים לצורך פטור מלא, אלא אם מתקיימים תנאים מסוימים הקשורים למקור הזכות.

מהי "זכות שמקורה בהורה משותף"

החריג שפותח את הדרך לקבלת פטור חלקי ממס רכישה במתנה בין אחים הוא כאשר הנכס הועבר אליהם קודם לכן על ידי הורה משותף. כלומר, אם ההורים נתנו את הנכס לאחד הילדים, והוא מוסר אותו כעת לאחיו, ניתן לבחון אם ההעברה זכאית להקלות מכוח החוק. במקרה זה, הסעיף הרלוונטי הוא סעיף 20 לחוק, שקובע תשלום של שליש ממס הרכישה הרגיל.

אנשים רבים מופתעים לגלות שהתנאי הזה נבחן בקפדנות. לדוגמה, אם הנכס נרכש על ידי אחד האחים בכספו הפרטי, גם אם גר בו עם משפחתו בילדותו, לא מדובר בזכות שמקורה בהורה ולכן לא תחול ההקלה. לעומת זאת, אם ההורים רשמו את הדירה על שם אחד הילדים והוא כעת מעביר אותה כמתנה לאחיו, זהו מקרה שיכול לעמוד בתנאי ההקלה.

הבדלים בין העברה בין הורים לילדים לבין העברה בין אחים

העברה ללא תמורה מהורה לילד – או להפך – מקנה פטור ממס רכישה באופן מלא. לעומת זאת, כאמור, בין אחים היחס שונה. מדובר בהבדל מהותי שמשפחות רבות לא מודעות לו. חשוב להבין שלא כל קרבת דם מזכה את הצדדים להטבות מס, והחוק קובע מגבלות שמטרתן למנוע הברחות נכסים במסווה של העברת מתנה. לכן, יש להסתכל על המבנה המשפחתי וההיסטוריה של הנכס לפני קבלת החלטה.

דוגמאות היפותטיות לסוגיות נפוצות

• שני אחים מקבלים מהוריהם דירה בירושה. אחד מהם רוכש את חלקו של האחר. במקרה זה, אם יש תמורה – יחול מס רכישה כמו בכל עסקת מכר רגילה.
• במקרה אחר, הורה מעביר דירה לבנו כמתנה. לאחר מכן הבן מעביר את הדירה הזאת, ללא תמורה, לאחיו. כאן, תיתכן הקלה במס רכישה – אך רק אם ניתן להוכיח כי מקור הזכות בנכס הוא בהעברה מההורה המשותף.
• אח מעביר לאחיו דירה שרכש בעצמו בשוק החופשי. העסקה נחשבת כמתנה, אך אינה מזכה בהקלות – ויש לשלם מס רכישה מלא.

הליך דיווח ואישור העסקה אצל רשויות המס

גם כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה, חובה לדווח לרשות המסים על העסקה באמצעות טופס דיווח מתאים. הטופס יכלול את פרטי הנכס, פרטי הצדדים, אופן ההעברה (ללא תמורה), ואת הרקע לזכות שהועברה. על מנת לקבל את ההקלה במס רכישה במקרה של אחים, יש לצרף מסמכים המוכיחים שהנכס מועבר ממקבל שבעצמו קיבל אותו מההורה – לעיתים מדובר בצוואה, הסכם מתנה קודם או תצהירים מתאימים.

הרשות בוחנת כל מקרה לגופו ועלולה לדרוש הסברים או מסמכים נוספים. ככל שהדיווח מסודר, ברור ומגובה בתיעוד נדרש, כך גוברת האפשרות לאישור ההקלה במס.

שיקולים ותכנון משפחתי מראש

מהניסיון שלי, כל העברה בין בני משפחה – ובמיוחד בין אחים – כדאי שתיבחן מראש בשיח גלוי עם אנשי מקצוע. לא מעט משפחות נכנסות למחלוקות או חוסר נעימות בשל אי הבנה של ההשלכות הכלכליות של מה שנדמה כצעד "פשוט" ו"משפחתי". תכנון מוקדם יכול לחסוך מסים, עוגמת נפש וזמן יקר בהתנהלות מול רשות המסים.

לדוגמה, אם ידוע כי המטרה הסופית היא שהדירה תגיע לאחד הילדים, שווה לעיתים לשקול העברה ישירה מההורים לאותו ילד – במקום לבצע מסלול עקיף שבו ישולמו מסים מיותרים. בחלק מהמקרים ניתן גם לשקול עריכת הסכם מתנה מראש בצורה מסודרת, תוך התייחסות למיסוי ולאפשרות לקבלת הפטור או ההקלה.

מבט לעתיד – שינויים אפשריים במדיניות

רשות המסים בוחנת מעת לעת שינויים במדיניות ההקלות לעסקאות בין קרובים, מתוך מטרה לצמצם תכנוני מס לא לגיטימיים. לכן חשוב להתעדכן באופן שוטף בהתפתחויות משפטיות, פסיקות חדשות או תיקוני חקיקה רלוונטיים, שעלולים להשפיע על האפשרות ליהנות מהפטור או מהקלות. מדובר בתחום דינמי, והכללים שנכונים להיום עלולים להשתנות בתוך תקופה קצרה.

סיכום עיקרי הדברים בטבלה

סוג ההעברה	צדדים בעסקה	תנאי להקלה במס רכישה	שיעור המס
מתנה מהורה לילד	הורה → ילד	אין תנאים מיוחדים	פטור מלא ממס רכישה
מתנה בין אחים	אח → אח	הנכס המקורי ניתן על ידי הורה משותף	שליש ממס רכישה רגיל
מתנה בין אחים (ללא מקור מההורה)	אח → אח	אין מקור מההורה	מס רכישה מלא